北京商品房预售资金监管将有重大调整。
12月22日，北京住建局就《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉征求意见稿》公开征集意见。修订后，预售资金将由过去的银行监管调整为政府监管，由市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，强化了住建部门对预售资金的监管责任。
对广大购房者来说，商品房预售资金监管意义重大。“由于国内新房实行期房制度，若开发商出现资金流问题，未按时交付房屋，甚至出现烂尾项目，将影响购房者的合法购房权益。预售资金监管合规执行在房屋交付上起到决定性作用。”业内人士称。
近年来，因房企资金紧张情况频现，为保障购房者合法权益，各地商品房预售资金监管趋严。去年，住建部等多部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，商品房预售资金监管首次从全国层面作出统一安排，并明确实行预售资金行政监管模式。
业内认为，北京本次将监管主体由商业银行调整为政府，将有效防范房企提前使用预售资金，避免房企前期挪用购房者预售资金，督促购房者的房款用来项目工程建设，减少延迟交付及防范烂尾楼项目的现象，以更好地维护购房者合法购房权益。
监管主体转为政府
就在本次新规前一日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，住建部部长倪虹在会议中强调：保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。
随即，北京释放了预售资金监管新规，与过往条款相比最大的变化是：监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”，从银行作为监管主体改为政府为监管主体。
记者查阅《关于印发<北京市商品房预售资金监督管理办法>的通知》（京建法〔2013〕11号）发现，此前北京预售资金监管的责任主体是银行。监管银行要指定专人负责预售资金监管工作，包括数据上传、报送出入账情况、配合开展预售资金监管执法工作等。
区县住房城乡建设主管部门，则负责做好日常指导、监督工作，建立预售项目巡查制度，发现项目出入账存在问题的，责令房地产开发企业限期改正，未按期改正的暂停网上签约。发现监管银行违规的，应将相关情况报送市住房城乡建设委。
本次修订后，监管的责任主体变为政府。明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责，同时引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对监管银行的协调管理，确保对预售资金监管新的要求落实到位。
在具体操作上，市住房城乡建设委要会同多部门，通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、业务能力等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。资金中心在中标承办银行开设监管账户。银行要接受考核评级，并设淘汰制度。
房企在申请商品房预售许可前，应按照一个预售许可证、一个监管专户的原则，在中标承办银行中选择一家，向资金中心申请开立监管专户，并与区住房城乡建设主管部门、资金中心签订《商品房预售资金监管协议》，明确预售资金收存和使用方式、重点监管额度等。
购房人买房后，相关定金、首付款、按揭贷款、分期购房款等预售资金，应全部直接存入监管账户，由资金中心按开发企业、预售证项目、楼栋、房号等进行标识。预售资金进入监管账户后，应首先用于归集重点监管额度资金。
在后续过程中，若承办银行违反监管协议，未经资金中心及区级住房城乡建设主管部门核实同意，擅自拨付重点监管额度内资金的，应当追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。因房企、银行等挪用等造成烂尾、侵害购房人合法权益的，移送公安部门。
易居研究院研究总监严跃进表示，北京本次变化直击此前监管漏洞，在最近两年烂尾楼事件中，部分商业银行违规挪用预售资金来偿还开发贷，或者没有履行监管职责导致预售资金蒸发，造成了很多问题，此次政策其实是对过去“糊涂账”的一次系统调整。
在他看来，此次调整后，预售资金关联方的关系更加清晰，即“1+3”的模式。其中“1”指地方政府，具体由市住房资金中心来承担工作；“3”指三方关系，即商业银行、房企和购房者，以更好地对购房者权益保护落实监管工作，落实各方主体的权责关系。
某华南房企市场负责人告诉第一财经，新规之后监管变得更严格了，“其实早就应该这么做”。他表示，销售回款里有一部分要放在监管账户中、且不能动，以前的问题就在于这笔钱可以随时挪用。当企业现金流崩溃时，原应作为工程款的这部分资金拿不回来，所以有些项目房子已经卖了，但没法交付。“以前违反规定才导致这种局面，现在相当于拨乱反正。”
中指研究院市场研究总监陈文静认为，北京此次对《办法》的修订，是快速落实住建部部长倪虹“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”的要求，将有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。
资金监管逐渐规范
在我国房地产行业发展史中，预售制度及预售资金的角色较为复杂。
此前行业上升期，商品房预售制度对我国房地产行业的发展起到了推动作用。海通证券总结称：开发商通过合理运用杠杆，加快房地产开发项目的进度，提高资金的使用效率，降低资金使用成本；从本质上说，商品房预售款项主要起到融资功能。
但争议点在于，购房者在期房建设期就支付了全部房款，在后期开发过程中要承担房屋交付风险。而对于普通购房人而言，要清晰判断项目交付能力又存在一定困难。
海通证券表示，行业景气时，商品房供不应求，开发商可以运用预收款项实行滚动开发，项目首尾相接，开发资金互相调用；一旦遇到销售受阻，资金链容易断裂，从而给企业、购房人和社会造成严重的负面影响。
为解决以上问题，我国推动了一系列预售资金监管政策更新。从政策初创期到修订期，预售资金监管经历了较为漫长的调整。2021 年来，部分开发商相继出现资金链断裂，从而导致开发项目大面积停工，从中央到地方都相继收紧了预售资金监管。
从全国层面而言，目前商品房预售资金监管，分为行政监管和金融机构监管两种模式。金融机构监管要求商业银行与房地产开发企业签订监管协议，由商业银行对预售资金的使用进行全流程监督，北京、杭州、宁波、等城市曾采用该模式。
行政监管则要求政府与商业银行、房地产开发企业签订监管协议，由政府对预售资金的使用进行审核、监管，广州、武汉、长沙、重庆、等城市采用此模式。虽然各地政策“一城一策”，但整体而言行政监管更加有力和有效。
在行政监管模式下，预售资金监管遵循“政府监管、多方参与、专户专存、专款专用”的原则。监管部门要通过公开招标的方式，确定承接服务的商业银行。在资金提取上，对于监管额度内资金，按照项目工程建设节点和银行保函臵换等方式提取使用。
某全国性房企内部人士对记者表示，之前预售资金监管有住建部门参与，但也有好多银行主体参与其中，容易出现监管“形同虚设”的情况，比如之前很多地方出现过银行擅自让开发商动用监管资金账户的情况。如今相当于政府部门统一监管，有加强趋势。
就未来预售资金监管的整体趋势，海通证券认为，预售资金监管不搞“一刀切”，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化差异化是大趋势。以成都为例，预售资金的监管主要根据企业信用等级进行差异化调整，即监管部门在初步测算监管额度的基础上，根据开发企业的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整监管额度。
也有华南房企市场负责人认为，未来监管资金可能会成为变成单项目内循环、不允许跨项目之间调整，比如说一笔钱进了某个项目，就只能在该项目账户里存在，才能保证这个项目的施工建设。
“北京本次政策，预计各地会陆续效仿。”某华东房企内部人士对记者表示，监管账号、资金情况公示，让大家都能清楚看到、共同监督、防范风险。例如新规第七条对“监管方案内容”的要求，提及预售资金监管方案应包括项目重点监管额度、项目用款计划、监管账户名称账号等内容，以前也有地方会做公示，但不会强制公示，新规有助于增强业主信心。
